导语

住房安排并不是马耳他公民身份制度中的偶然附加项。回看过去十余年的制度演变，无论是 2014 年启动的 Individual Investor Programme（IIP），还是 2020 年后的 Exceptional Services by Direct Investment（ESDI）框架，都曾把在马耳他的住宅安排写入明确的申请条件。

但“住房要求”的法律逻辑已经发生变化：历史 IIP 与 ESDI 都采用固定金额的购房或租房条件；2025 年后的 Citizenship by Merit 则不再沿用这套投资条件，而是在个案评估框架下要求符合条件的申请人提供在马耳他的 adequate residential property 证明。理解这一变化，有助于把 2014-2024 年的租房与买房数据放回正确的制度背景中。

一、从 IIP 到 ESDI：历史制度都把住房安排列为明确要求

2014-2024 年的住房数据不能脱离当时的制度背景理解。历史申请人之所以需要在马耳他租赁或购买住宅，首先因为住房本身就是当时申请框架中的法定组成部分。不同阶段的金额门槛有所变化，但“购买或租赁”这两种方式始终并存。

IIP（2014）：L.N. 47 of 2014 的 Regulation 7(5)(b) 要求获原则批准的主申请人购买并持有最低 €350,000 的住宅，或以最低 €16,000 的年租金租赁住宅，并至少维持五年。

查看 L.N. 47 of 2014 官方原文 →

ESDI（2020）：2020 年 Granting of Citizenship for Exceptional Services Regulations（L.N. 437 of 2020）进一步调整住房门槛。Community Malta Agency 的官方 ESDI Handbook 明确列明：购买住宅最低 €700,000，或租赁住宅最低 €16,000/年，并至少维持五年。

查看 L.N. 437 of 2020 官方法源 →　查看 Community Malta Agency 官方 ESDI Handbook →

因此，后面的租房与购房比例首先反映的是历史制度允许申请人通过两种不同住房方式满足要求之后，家庭在实际执行中的选择。它不是“房产投资偏好”本身，更不能直接套用到今天的 Merit 框架。

二、2014-2024住房选择：实际执行中，租赁长期占据主流

从官方年度报告汇总看，可比住房方式数据自 2015 年开始。2015 年租赁占比约 82%，到 2024 年上升至 97.2%；同期购房占比由约 18% 降至 2.8%。也就是说，在历史制度允许“购买或租赁”二选一的前提下，绝大多数家庭最终选择了租赁。

这一结果更适合被理解为一种跨境家庭的阶段性决策：在身份申请与家庭国际化同步推进时，租赁能够保留更高的居住调整空间，也避免在尚未确定长期生活区域时过早锁定一项不动产。相反，选择购房的家庭通常意味着其对长期生活区域或资产持有已有更明确安排。

三、住房地点偏好：租房与购房都明显集中于成熟生活区域

住房方式不同，但历史申请家庭对区域的偏好具有较高一致性。Sliema 与 St Julian’s 同时位列租赁和购房榜单前两位，显示成熟国际社区、生活配套、商务资源与海滨居住环境，对申请家庭具有持续吸引力。

租赁数据中，Sliema 以 542 次明显领先，St Julian’s 为 294 次，之后是 Swieqi（135）、St Paul’s Bay（125）和 Gżira（101）。这说明租赁家庭的选择更广，除核心海滨与商务区域外，也会延伸至生活便利、住宅供应相对充足的周边社区。

购房选择则更集中。Sliema 72 次、St Julian’s 57 次，两地合计远高于其余区域；Valletta、Swieqi、Mellieħa 等位于第二梯队。相较租赁，购房家庭更倾向把长期持有安排集中在知名度高、配套成熟、流动性相对更强的区域。

四、现行 Citizenship by Merit：住房仍是要求的一部分，但法律逻辑已经不同

2025 年修法后，马耳他现行制度进入 Citizenship by Naturalisation on the Basis of Merit 框架。它不是 IIP 或 ESDI 的延续，也不再以一套预先设定的固定投资组合构成申请核心。Community Malta Agency 已明确说明，Citizenship by Merit 不是 programme、scheme、pathway、continuation 或原投资公民框架的 alternative。

在住房方面，现行 S.L.188.06 Regulation 11B(1)(b) 要求，提交 proposal letter 并进入正式申请阶段的相关申请人，需要提供在马耳他的 adequate residential property 证明。条文并未沿用 IIP 的 €350,000 或 ESDI 的 €700,000 / €16,000 固定金额条件；其关注点是申请人是否具备符合现行个案要求的住宅安排。

查看 S.L.188.06 官方合并文本 →　查看 Community Malta Agency：Malta Citizenship by Merit 官方说明 →

历史数据对今天申请人的意义是什么？

历史数据仍然有价值，但价值在于“理解家庭行为”，而不是“复制历史条件”。

它至少说明三点：

• 在允许租与买两种住房方式的历史制度中，绝大多数家庭选择了租赁；
• Sliema 与 St Julian’s 长期是高频居住节点；
• 住房决策往往与家庭长期生活安排、资金灵活性和区域熟悉程度共同相关。

但这些历史数据不能被换算成现行 Citizenship by Merit 的固定门槛或路径。今天的申请核心仍是个人的 exceptional service、exceptional contribution 或 exceptional interest，以及尽职调查、材料真实性和个案评估。住房安排只是现行法律要求中的一部分。